广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0105民初3809号
原告（反诉被告）：牛某权，男，1983年某月某日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
原告（反诉被告）：岳某娜，女，1985年某月某日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
两原告的共同委托代理人：高某龙，广东正某天某律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州某通房地产咨询有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：何某俊。
委托代理人：卢愿光，广东天穗律师事务所律师。
委托代理人：邓艳丽，广东天穗律师事务所律师。
第三人：湛某平，男，1976年某月某日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
原告（反诉被告）牛某权、岳某娜诉被告（反诉原告）广州某通房地产咨询有限公司、第三人湛某平居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛某权及两原告的共同委托代理人高全龙，被告的委托代理人邓艳丽到庭参加了诉讼，第三人湛某平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，本案现已审理终结。
两原告共同诉（辩）称，2017年3月25日，原告在被告的介绍下与第三人签订一式三份的《存量房买卖合同》，约定双方合同签订30日内双方提供及签署办理按揭手续所需的全部资料。原告于2017年3月28日支付给被告50%的中介服务费17625元。在办理按揭的过程中，由于原告受被告的误导（被告把预约办理按揭时间做了延迟），被告在5月4日（周四）与原告沟通办理按揭手续的时间，最后确定在5月7日（周日）办理，后被告通知原告说周末银行的人过不来办按揭，需要到下周三周四（即5月10日和11日），原告回应被告安排好时间即可。被告在2017年5月11日通知原告说第三人要求约原告晚上8点见面谈接下来的流程，原告赴约后，被告突然说第三人以逾期超过2天为由提出解除合同。后第三人提起诉讼，该《存量房买卖合同》被解除。原告认为：被告在房屋买卖居间服务中，应该保持中立及公平公正、恪尽职守，努力促成交易的顺利履行。被告在此交易中更改办理按揭的，时间应该得到了第三人的认可，但其在本案中为了第三人获取解除合同的非法利益，和第三人恶意串通，提供虚假的陈述及证明，否认原告与第三人更改按揭的时间方面达成一致，导致原告与第三人的合同解除。被告的行为严重扰乱了房地产交易市场秩序，侵害了原告的合法权益。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知，第五十三条款规定：居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的，应当减少报酬，赔偿损失。综上所述,原告提出诉讼请求:1、判令被告向两原告退还已经支付的中介费用17625元；2、判令被告向两原告支付因解除与第三人《存量房买卖合同》而导致购房损失30万元。3、本案诉讼费用由被告承担。两原告不同意被告的反诉请求，被告并未忠实诚信的履行其义务，也没有完成其居间义务，因此其没有理由收取全部的中介费用，并且应当赔偿损失。
被告辩（诉）称，一、被告居间促成两原告与第三人湛某平签订了《存量房买卖合同》，有权收取约定的中介服务费，法院应当判决驳回两原告的第一项诉讼请求。被告系具有合法资质的房地产中介公司，经被告居间介绍，促成两原告（买方）与湛某平（卖方）于2017年3月25日签订了《存量房买卖合同》，2017年3月27日，湛某平与两原告及被告办理了买卖合同备案的手续，原告与被告成立了居间合同关系，原告与湛某平成立了房屋买卖合同关系，由湛某平作为出卖方出售其所有、位于广州市海珠区森语一街8号1001房给被告。根据《存量房买卖合同》第六条的约定，被告为该《存量房买卖合同》的签订提供了媒介服务，有权收取约定的中介服务费35250元。两原告与卖家湛某平签订《存量房买卖合同》后，仅在2017年3月28日向被告支付了中介服务费17625元，至今没有向被告支付剩余的中介服务费17625元，根据《存量房买卖合同》的约定以及《合同法》等相关法律规定，两原告应立即向被告支付剩余的中介服务费17625元，以及承担相应的违约责任，然而现在两原告不仅不支付剩余居间服务费，反而要求被告向其返还已经支付的中介费，实在荒唐，法院应当判决驳回两原告的第一项诉讼请求。二、已经有生效判决书确认导致湛某平与两原告间关于广州市海珠区森语一街8号1001房的《存量房屋买卖合同》被解除的原因是两原告违约，与被告无关。两原告（买方）与湛某平（卖方）于2017年3月25日签订的《存量房买卖合同》，约定“双方于本合同签订后30日内提供办理按揭手续所需的全部资料，并由牛某权和岳某娜在合同签订后30日内委托按揭服务机构协助向银行提出141万元的贷款申请”，按照约定，两原告应在2017年4月24日前提交按揭所需的全部资料并办理按揭贷款手续。然而，两原告未在约定期限提交办理按揭所需资料，直至湛某平2017年5月3日发出催告函后，仍然未及时递交按揭所需的全部资料及办理申请贷款手续。此后，2017年5月17日湛某平向贵院提起诉讼，要求解除其与牛某权于2017年3月25日签订的《存量房屋买卖合同》及与牛某权、岳某娜于2017年3月27日所签订的《存量房屋买卖合同》，并要求两原告支付违约金235000元，该案经一审、二审，法院均认定如下：“⋯⋯牛某权和岳某娜二审时称其受中介方世通公司的误导才造成未能在合同约定的30日内办理按揭贷款手续，但牛某权和岳某娜提交的证据不能证明其上述主张，故本院不予采信。实际是牛某权、岳某娜因另一套房屋当时正在转让中而未能出具家庭住房套数证明故无法向中介方提交办理按揭手续所需的全部资料及按揭贷款手续。因此，牛某权和岳某娜已构成违约”，判决解除湛某平与两原告间关于广州市海珠区森语一街8号1001房的房屋买卖合同，现一审、二审判决书均已生效(详见：(2018)粤01民终843号民事判决书)。此外，2017年6月2日，两原告也曾向贵院起诉要求湛某平协助其办理过户手续并要求湛某平向其支付违约金235000元，该案经一审、二审，法院均认定两原告未提交充足证据证明其在双方就合同产生争议时具备支付剩余房款的能力，且两原告逾期提交按揭手续已经超过15日，两原告以其具备履约能力为由认为合同应当继续履行无事实和法律依据，判决驳回其诉讼请求，现一审、二审判决书均已生效(详见：(2018)粤01民终496号民事判决书)。综上，导致湛某平与两原告间关于广州市海珠区森语一街8号1001房的《存量房屋买卖合同》被解除的原因已经有生效判决做出认定，系因两原告违约，与被告无关。三、两原告请求判决被告向其支付因解除与第三人湛某平之间的《存量房买卖合同》而导致的购房损失30万元，无事实和法律依据，法院应当判决驳回两原告的第二项诉讼请求。首先，从前述第二点论述可知，导致湛某平与两原告间关于广州海珠区森语一街8号1001房的《存量房屋买卖合同》被解除的原因是两原告违约，与被告无关。其次，本案中两原告未提交任何证据证明其因解除《存量房屋买合同》导致的损失。最后，湛某平起诉两原告要求解除房屋买卖合同并支付违约金的诉讼中，法院经审理认定湛某平要求两原告支付违约金的请求，理据不足，不予支持，并判决买卖关系解除后，湛某平应退还已收的定金5万元给两原告。由此可知，两原告实际上也没有因解除与第三人湛某平之间的《存量房买卖合同》而产生损失。被告为该《存量房买卖合同》的签订提供了媒介服务，有权收取约定的中介服务费35250元，故被告反诉请求1、两原告向被告支付剩余中介服务费用17625元；2、两原告承担反诉的诉讼费用。
第三人没有提出陈述意见也没有提交证据。
经审理查明，牛某权、岳某娜于2017年6月2日向本法院起诉湛某平及广州某通房地产咨询有限公司，要求继续履行涉案买卖合同等，本院作出(2017)粤0105民初4870号民事判决，判决驳回牛某权、岳某娜的全部诉讼请求。牛某权、岳某娜不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2018年3月作出(2018)粤01民终496号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决查明：“⋯⋯审法院经审理查明：牛某权、岳某娜是夫妻关系。广州市海珠区森语一街8号1001房于2013年12月2日登记湛某平为产权人，单独所有，建筑面积78.56平方米。2017年3月25日，牛某权（乙方）与湛某平（甲方）、世通公司（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市海珠区森语一街8号1001房房屋，成交价为235万元；乙方在签定本合同时支付5万元作为定金，双方于本合同签订后30日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，并由乙方在合同签订后30日内委托按揭服务机构协助向银行提出141万元的贷款申请，双方并同时办理网签手续；剩余94万元（包含定金）由乙方在房管部门出具受理回执日支付；双方在银行出具同贷书后5个工作日内共同到房产登记机关办理产权转移登记手续；交楼时间为2017年10月15日前；任何一方逾期履行合同的，违约方每日需按照成交价的万分之一向守约方支付违约金；超过15天的，守约方有权选择解除合同，并要求违约方支付成交价10%的违约金；双方在房地产交易所信息平台签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，其内容与本合同不一致的，以本合同为准；等。2017年3月27日，牛某权、岳某娜与湛某平、世通公司办理了涉案房屋的买卖合同备案手续。签约后，牛某权向湛某平支付了5万元定金。因牛某权未在签约后30日内办理按揭贷款手续，湛某平于2017年5月3日向牛某权邮寄函件，提出：我已多次催促中介公司让牛某权方尽快办理贷款，但中介答复说牛某权方未准备好，也未向银行申请按揭；希望牛某权方在本周五（2017年5月5日）前一起办好按揭手续；等。次日，中介公司联系牛某权什么时候可办理按揭手续，并询问牛某权无房证明办了没有。2017年5月11日，牛某权取得房管部门出具的无房证明⋯⋯另查明，湛某平向原审法院起诉牛某权、岳某娜，请求解除合同等，案号为（2017）粤0105民初3969号⋯⋯经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认⋯⋯”。该判决本院认为部分载明：“各方当事人于2017年3月25日签订的《存量房买卖合同》合法有效，对各方均具有约束力。依据该《存量房买卖合同》的约定，牛某权和岳某娜应在合同签订后30日内即2017年4月24日前办理按揭贷款手续，超过15天即2017年5月9日前未办理的，湛某平有权选择解除合同，而依据已查明的事实，牛某权、岳某娜并未在2017年5月9日前办理按揭贷款手续，故牛某权、岳某娜已构成违约，湛某平依约有权主张解除合同。⋯⋯牛某权、岳某娜上诉认为其逾期办理按揭贷款手续系因世通公司误导所致，但牛某权、岳某娜并未就此充分举证证明，且无论牛某权、岳某娜是否因世通公司原因导致逾期办理按揭手续，均不影响牛某权、岳某娜对湛某平的违约责任的承担，故牛某权、岳某娜的该项上诉理由亦不成立，本院亦不予采纳⋯⋯”。
湛某平于2017年起诉牛某权、岳某娜，请求解除合同等，本院作出（2017）粤0105民初3969号判决书，判决：“一、解除原告湛某平与被告牛某权、岳某娜间关于广州市海珠区森语一街8号1001房的房屋买卖合同。二、原告湛某平在本判决生效之日起10日内退还定金5万元给被告牛某权、岳某娜。三、驳回原告的其他诉讼请求”。牛某权、岳某娜不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2018年3月作出(2018)粤01民终843号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决本院认为部分载明：“⋯⋯牛某权和岳某娜未在约定期限内提交办理按揭所需的全部资料并办理按揭贷款手续，直至湛某平2017年5月3日发出催告函后，仍然未及时递交按揭所需的全部资料及办理申请贷款手续。牛某权和岳某娜二审时称其受中介方世通公司的误导才造成未能在合同约定的30日内办理按揭贷款手续，但牛某权和岳某娜提交的证据不能证明其上述主张，故本院不予采信。而实际是牛某权和岳某娜因另一套房屋当时正在转让中而未能出具家庭住房套数证明故无法向中介方提交办理按揭手续所需的全部资料及按揭贷款手续。因此，牛某权和岳某娜已构成违约⋯⋯”。
诉讼过程中原告提交了1、（2018）粤01民终843号民事判决书；2、（2018）粤01民终496号民事判决书；3、《存量房买卖合同》（2017年3月25日签订）；证明该合同由于被告误导，导致办理按揭时间延期2天。4、《存量房买卖合同》（2017年3月27日签订）；证明原告在被告安排下与第三人签订了网签合同。5、原告牛某权支付被告中介费的证明；证明已支付给被告中介费17625元。6、微信聊天记录的公证书；证明被告延期安排时间。被告对证据1-2的真实性、合法性无异议，主张该证据恰恰能够证明已经有生效的判决书确认导致第三人与两原告之间关于涉案房的存量房屋买卖合同被解除的原因是两原告违约，与被告无关。此外也证明了两原告实际上也没有因解除第三人之间的存量房买卖合同而产生任何损失。对证据3〜5真实性、合法性无异议，但主张该三份证据无法证明原告主张的因为受到被告误导才导致办理按揭延期两天的事实，反而能够证明被告促成了存量房买卖合同的签订，两原告与被告之间的居间合同关系成立，两原告应当立即向被告支付剩余的中介服务费用17625元。根据存量房买卖合同的约定，两原告应当在签订房屋买卖合同之后三十天内提供办理按揭手续的全部材料，但是两原告因为另外一套房屋当时正在转让中，而没有能够出具家庭住房套数证明，因此无法向中介方提交办理按揭手续的全部资料及办理按揭贷款手续，因此导致合同被解除与被告无关。对证据6真实性无异议，合法性、关联性有异议。公证文书必须完整的记载公证证据的形成过程。从该份证据来看，操作人员不是公证员，而且没有记载登录微信的微信名和密码，不排除是预先设置的网络环境，及虚拟页面的可能。从该份证据来看，聊天双方没有经过实名注册，无法确认双方真实的身份信息，因此真实性、完整性都无法确认。
被告提交了1、存量房买卖合同（编号NO.STDC-2000440）；
2、服务收费确认书（编号：0004471）证明两原告同意无论任何情况下均应于2017年3月25日当日向被告支付中介服务费35250元；中介服务费是被告促成签订交易合同应收取之费用；原告仅向被告支付了中介服务费17625元，应承担支付剩余中介服务费用的义务以及相应的违约责任。两原告对证据1-2真实性、合法性、关联性无异议，但是对其证明内容有异议，认为该合同不能证明被告已经促成了原告与第三人之间的房屋购买合同，且其合同中有关中介费用的属于格式条款。根据相关法律法规，居间人并没有提供收房、及协助办理按揭的应当减少报酬。居间人对买卖合同无效被撤销或者解除有过错的应当减少报酬和赔偿损失。
两原告主张从公证书的聊天记录可以看出两原告与被告原约定办理按揭的时间是周日2017年5月7日，后被告通知两原告更改时间到2017年5月11日办理才导致根本违约。被告表示是两原告主动要求将时间选择在周日的，当时也确认了在周日办理按揭，但是后来不能办理改时间的原因是因为银行的原因，因此才通知两原告改时间，但是这个更改时间的也是被告不能决定的，因为银行办理业务需要预约，因此才约定了5月11日办理。被告也就更改时间的事情通知了第三人，当时第三人还是要求解除合同。第三人在5月3日已经发函给了原告，要原告在5月5日前提交全部资料。最核心的原因是因为两原告不能出具家庭套房证明，导致不能办理按揭手续。
诉讼过程中，原、被告均确认原、被告签订的《存量房买卖合同》中没有明确约定涉案房屋的按揭贷款由被告协助两原告办理。被告提交的原、被告签名确认的《服务收费确认书》的内容为，两原告同意于签订《存量房买卖合同》当日支付35250元作为中介方的中介服务费，如逾期支付前述费用，则同意按日向中介方支付未付款项1%的违约金。前述中介服务费系中介方促成签订交易合同应收取之费用。合同签订后，原告同意中介方为原告免费提供协助办理网签合同手续（如有）、协助办理交易过户手续（如有）、协助办理收楼手续等相关事项。
诉讼过程中，两原告与被告确认，两原告已向被告支付了中介服务费17625元。
本院认为，已生效的(2018)粤01民终496号民事判决认定牛某权和岳某娜应在合同签订后30日内即2017年4月24日前办理按揭贷款手续，超过15天即2017年5月9日前未办理的，湛某平有权选择解除合同，对此，本院予以确认。现两原告与被告确认原约定的办理按揭贷款手续的时间为2017年5月7日，后被告提出周末银行的人过不来签按揭，通知两原告要到下周三周四，本院予以认定。两原告据此主张由于被告调整办理按揭贷款的时间是一种误导，导致两原告丧失交易机会，对此本院认为原、被告并未签订书面协议明确约定被告有义务协助原告办理涉案房屋的按揭贷款手续。从原、被告的陈述来看，被告实际上有协助原告办理涉案房屋的按揭贷款手续，为两原告及第三人协商确定办理按揭贷款的时间、提示所需携带的资料等。被告在通知两原告更改办理按揭贷款时间时未进行必要的审查及提示存在一定过错，两原告作为涉案房屋的买方其本身也有必要的审慎注意义务，也应进行审查，而两原告也并未进行审查也具有过错。从两原告与卖家解除合同的原因来看，两原告未能在2017年5月9日前出具家庭住房套数证明以致不能办理按揭手续是根本原因。即使被告在通知两原告改期办理按揭贷款手续碧崾驹告该期限超出了2017年5月9日第三人有权选择解除合同，但由于两原告未能出具家庭住房套数证明也无法在这之前办理按揭贷款手续，且能否同银行及卖家协商将办理按揭贷款手续的时间提前到2017年5月9日前也不是被告可以单方确定的。故虽然被告在通知两原告更改办理按揭贷款时间时未进行必要的审查及提示存在一定过错，但被告的行为并不属于误导两原告，也不是导致两原告与第三人合同解除的根本原因。原告以此为由要求被告退回已支付的中介费及赔偿购房损失，缺乏依据，本院不予支持。虽然按照《服务收费确认书》的约定，两原告需向被告支付35250元中介服务费。但被告也确认，如果涉案房屋的交易过程继续，被告还可以为买卖双方提供房屋交易过户的其他服务工作，且不会再收取其他费用。因此确认书中约定的35250元中介服务费实际已包括了中原公司提供的除促成买卖双方签订买卖合同之外的其他服务工作报酬在内。本案中，因买卖双方已解除了房屋买卖合同，被告已无需提供后续服务工作，且被告在通知两原告更改办理按揭贷款时间时未进行必要的审查及提示存在一定过错，按照公平原则，其请求两原告支付剩余中介服务费17625元并不合理。根据被告促成买卖双方签订房屋买卖合同的情况，本院酌情认定两原告应向被告支付中介费总额为17625元，现两原告已将该款项支付给被告，故被告反诉请求两原告支付剩余的中介服务费17625元，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告牛某权、岳某娜的全部诉讼请求。
二、驳回被告广州某通房地产咨询有限公司的全部反诉请求。
本案本诉受理费6064.4元由两原告负担、反诉受理费120.3元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 戴 璐
人民陪审员 黄碧霞
人民陪审员 陈丽娥
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 马智妍
符佳冕
